« Compte rendu de la réunion des locataires » le 23/10/07 [document complet]

Les provisions pour le réchauffement de l'eau froide : Proxiserve a changé son mode de calcul du chauffage. On ne sait pas pourquoi ? Ce nouveau mode rend notre chauffage + cher (l'eau est moins chère mais le chauffage a fait un bond !) Actuellement, ils ont décidé que les locataires paieront le chauffage en fonction du M2 de leur appartement ! 

« Compte rendu de réunion par l'amicale » le 07/12/07 [document complet]

Les charges de chauffage et d’eau chaude.

L’amicale voudrait comprendre pourquoi le calcul des dépenses de chauffage a été modifié ?

M. GUISON met en évidence auprès de France habitation les conséquences du nouveau mode de calcul.

1/ Le coût de l’eau chaude (eau froide réchauffée) a fortement baissé or les dépenses d’eau chaude sont déduites du chauffage ce qui implique que le coût du chauffage augmente.

2/ Les dépenses de chauffage sont maintenant calculés au prorata de la surface des appartements.

Conséquences : les grands appartements occupés par peu de personnes sont fortement pénalisés.

Les charges de chauffage ont fortement augmentées et beaucoup de locataires sont en réelles difficultés financières.

L’amicale demande donc comment est calculé le prix du m³ d’eau chaude ? (Actuellement de 3,29 €) Mme JACKSON ne peut répondre à la question. Le président de la CNL précise la question, le coût de thermie (réchauffement de l’eau froide) est-il hypothétique ? Ce coût est-il défini par immeuble ou sur l’ensemble du patrimoine immobilier de France habitation ? Ce coût est faible par rapport à la norme et a surtout fortement diminué par rapport calcul effectué par Les logements familiaux.

M. MOULINIER justifie l’abandon des relevés individuels (burette installée sur les radiateurs). Le système est compliqué, pas fiable, n’avantage pas les locataires si on prend en compte le contrat d’entretien, la location et le relevé des burettes et le système de calcul d’où une modification pour une répartition des frais de chauffage en fonction des m2 occupés. Ce mode de calcul est le plus couramment utilisé et le plus juste. Le contrat a donc été rompu en 2007.

Le président de la CNL fait justement remarqué que si le mode de calcul a été modifié en 2006, il n’y a aucune raison de facturer le contrat d'entretien des burettes aux locataires en 2006. Il faut effectuer la régularisation.

Pour conclure, le président de la CNL insiste sur le fait qu’il faut tenir compte des 2 paramètres, coût du m³ d’eau chaude et charges de chauffage. Il suggère que France Habitation, représentée par Mme DA SILVA (responsable de Mme Hoynant) et Mme HOYNANT, ainsi que l'amicale des locataires étudient ensemble le mode de calcul pour l’eau chaude et le chauffage.

« Compte rendu de réunion par l'amicale » le 10/12/07 [document complet]

Pour les charges chauffage, il apparaît de nombreuses erreurs de calcul : le prix du réchauffement du M3 d’eau froide, une double facturation de l’eau chaude, problèmes de factures manquantes au dossier chauffage (d’un montant de 5000€), location des compteurs eau chaude et froide qui est inclue dans la facture chauffage au lieu d’être sur le loyer (ce qui reviens à dire que plus le logement est grand, plus la location des compteurs est élevée pour le locataire ?).

« Compte rendu de réunion par France Habitation » le 14/12/07 [document complet]

« Informations » le 21/12/07 [document complet]

Changement du mode de répartition du chauffage :

La facturation de locations et relevés des compteurs calories de chauffage en 2006, France habitation passe en perte la facture de 5368,89€, celle-ci va donc être déduite à l’ensemble des locataires.

« Compte rendu de réunion par France Habitation » le 01/02/08 [document complet]

« Compte rendu de réunion par l'amicale » le 01/02/08 [document complet]

Les charges de chauffage et d’eau chaude.

M. Guison rappelle les termes de la réunion du 7 décembre et les conséquences du nouveau mode de calcul.

- Le coût de la thermie a fortement baissé et est même sous-estimée, l’eau chaude n’est pas chère du tout or les dépenses d’eau chaude sont déduites du chauffage ce qui implique que le coût du chauffage augmente.

- Les dépenses de chauffage sont ensuite réparties au prorata de la surface des appartements et pénalisent les grands appartements occupés par peu de personnes.

L’amicale demande donc de nouveau comment est calculé le prix du m³ d’eau chaude ? et également quelle est la quantité d’eau réchauffée ?

Pour l’abandon des compteurs individuels : Mlle Hoynant explique que ce système entraînait de nombreuses réclamations de la part des locataires, ce qui n’est pas le cas de la nouvelle méthode de calcul.

Pour le coût de l’eau chaude :

Coût de l’eau chaude = Nombre de m3 eau froide X coefficient + nombre de m3 eau froide.

Le coefficient appliqué est de 0.40 et il est donné par le chauffagiste, c’est celui qui est inscrit dans le livre de charges. France habitation n’a pas possibilité de le modifier.

Le président de la CNL insiste pour dire que ce coût est faible par rapport à la norme.

Quand au nombre de m3 réchauffé, Mme Da Silva le demande à la comptabilité et le communique dans son rapport.

« Travaux chaufferie et portes de hall » le 13/03/08 [document complet]

Les travaux effectués aujourd’hui par la société DALKIA imposent la coupure de la chaudière dans le but de remplacer le tableau électrique, afin d’obtenir la garantie totale.

« Compte rendu de réunion par l'amicale » le 21/05/08 [document complet]

Quand est-il du calcul des prix; du chauffage et du réchauffement de l’eau froide ?

Comme l’avait suggéré l’Amicale des locataires, France habitation propose de revoir le prix du réchauffement (thermie) du m³ d’eau froide, de 3,5288€ actuellement à 4,002€, afin de faire baisser la facture chauffage, qui est trop élevé. Soit une hausse de 0,4732€ par m³ d’eau chaude consommée. L’Amicale réalisera un document pour expliquer clairement l’intérêt de cette hausse du m³ d’eau chaude. Un vote sera organisé lors de la prochaine réunion des locataires, pour savoir si la majorité des locataires est pour ou contre ce nouveau calcul.

« Compte rendu de réunion par France Habitation » le 29/05/08 [document complet]

« Calcul facture chaufferie » le 27/06/08 [document complet]

Pour effectuer la comparaison nous avons prix les tarifs appliqués en 2006 pour la facturation du chauffage et de l’eau chaude.

La facturation total pour la chaufferie était de 66058,37 €.

Ø Soit une facture de 18486,24 € pour le réchauffement de l’eau pour une consommation de 5238,38    m³ d’eau chaude, ce qui représente un tarif de thermie à 3,5288 € par m³ (18486,24 € / 5238,38 m³).

Ce qui fait une facture de 47572,13 € pour le chauffage (66058,37 € - 18486,24 €)

Ø Avec le nouveau tarif de 4,002 € par m³, proposé par France habitation pour la thermie cela représenterait pour cet exemple :

Une facture de (5238,38 m³ x 4,002 €) 20963,99€ pour le réchauffement de l’eau.

Ce qui fait une facture de (66058,37 € - 20963,99€) 45094,38 € pour le chauffage

« Compte rendu de la réunion des locataires » le 27/06/08 [document complet]

Facture chauffage : proposition de France habitation du changement de la méthode de calcul du réchauffement de l’eau froide (thermie) et du chauffage (voir affichage RDC).

« Courrier distribué aux locataires » le 27/06/08 [document complet]

Afin de faire baisser la facturation chauffage totale d’un peu plus de 2000€, l’Amicale a suggérée à France habitation de reprendre leur méthode de calcule (voir affichage au Rdc des immeubles). Etes vous pour ou contre ce nouveau calcul (cocher la case).

« Résultat chauffage » le 05/07/08 [document complet]

Pour information, sur 91 courriers distribués, nous avons obtenu 38 réponses.

37 personnes ont votées oui pour la modification du calcul chaufferie.

1 personne a votée non pour la modification du calcul chaufferie.

Nous avons donc informé France habitation de ce résultat des votes, ce qui va engendrer une baisse de plus de 2000€ sur la facture chauffage.

Pour supplément d’information, France habitation a modifié le calcul du chauffage en prenant en compte la surface logement (M²).

Cela a engendré une baisse supplémentaire de 6500€ sur la facture chauffage (tarif de l’entretien annuel des petites fioles sur les radiateurs des locataires).

Donc, à partir de l’année 2007, la facturation chauffage subira une baisse de plus de 8500€ annuelle qui se répercutera sur vos décomptes individuels du mois de juillet.

Je rappel, que l’ancien calcul avec les fioles situées sur les radiateurs des locataires, ne modifiait que très peu la différence à payer entre chaque locataire (sauf pour les personnes absentes lors des relevés).

Exemple avec l’année 2005 :

La facture total chaufferie 61078,42€

La somme qui apparaissait sur votre papier « partage des frais de chauffage » distribué au mois de juillet avec la feuille « décompte individuel » correspondait à la moitié de la somme totale soit 61078,42 / 2 = 30539,21€.

La partie variable, calculée avec les consommations des fioles sur les radiateurs, correspondait à la moitié de la somme « partage des frais de chauffage » soit 30539,21 / 2 = 15269,61€ (soit ¼ de la somme totale chaufferie, pour un coût de 6500€ d’entretien annuel des fioles !!!).

La personne qui ne pouvait être présente lors du relevé des fioles et qui de plus n’avait aucune possibilité d’effectuer ce relevé elle-même, se retrouvait surfacturée et payait le double, voir le triple de sa consommation réelle de l’année (comme cela a été effectué pour les consommations individuelles d’eau), créant ainsi une baisse injuste du calcul variable chauffage pour les autres locataires. De plus ce relevé n’était pas fiable, du fait que sur certains boîtiers contenant les fioles les graduations n’étaient pas les bonnes (réglettes correspondant à la taille du radiateur, décollées ou manquantes du support fiole).

« Compte rendu de réunion par France Habitation » le 03/10/08 [document complet]

« Informations, boites aux lettres et chauffage » le 08/10/08 [document complet]

L’Amicale vous informe que suite à notre appel téléphonique du 06 octobre, France habitation nous a répondu qu’ils pensaient que le chauffage était en service depuis le 1^er octobre. Des démarches ont étés effectués rapidement par France habitation afin que le chauffage soit mis en fonction le 7 octobre.

« Mail de l'amicale à France Habitation » le 31/10/08

L'amicale tient à vous informer que de nombreuses personnes se plaignent du chauffage qui ne réchauffe pas les appartements. Lorsque l'on met la main sur les radiateurs, ceux-ci sont à peine tiède. En ce moment les températures extérieures ont plutôt tendance à baisser et actuellement, il fait une moyenne de 19°c dans les logements les mieux chauffés. Ce problème à été signalé au gardien qui vous en a probablement fait part. La société qui s'occupe de l'entretien du chauffage est-elle avisée du problème ? Une intervention est-elle prévue avant l'arrivée des grands froids ? Il me semble que vous nous aviez expliqué qu'une sonde de température extérieure régulait la température des radiateurs, à priori cette sonde ne fonctionne plus.

« Mail de France Habitation à l'amicale » le 31/10/08

Problème résolu.

« Compte rendu de réunion par l'amicale » le 15/12/08 [document complet]

Chauffage : fonctionnement aléatoire des radiateurs. L'amicale explique que la température dans les appartements est inégale et que certains appartements n'affichent que 17°C. M. MOULINIER nous explique que France Habitation n'assure une température que de 19°C minimum/maximum, compte tenu des nouvelles mesures prises en faveur  des économies d'énergie et du respect de l'environnement. Les membres de l'amicale essaient d'expliquer que cette température n'est pas suffisante pour conserver un minimum de 19°C. Devant notre insistance, M. MOULINIER nous affirme que des contrôles vont être effectués sur, les purges, la sonde extérieure et la température dans certains appartements. Néanmoins en aucun cas la température n'excédera 19°C.

« Compte rendu de réunion par France Habitation » le 05/12/08 [document complet]

« Compte rendu de réunion par France Habitation » le 04/05/09 [document complet]

« Augmentations injustifiées » le 01/08/09 [document complet]

L’amicale des locataires a vérifiée le réel besoin des augmentations des charges locatives et chauffage qui sont affichées dans la vitrine de France Habitation (voir ci-dessous).

POSTE DE FACTURATION CHAUFFAGE

Le tarif de 0,7600€ à 0,8600€ correspond à une augmentation de 13,16 %, ce qui va représenter un versement 64.482 € de provision pour l’année 2009.

Détail du calcul effectué : (0,7600€ x 6.634m² x 6 mois) + (0,8600€ x 6.634m² x 6 mois) = 64.482,45 €

L’historique des charges chauffages payées depuis 8 ans prouve que cette augmentation est injustifiée, car la somme maximum payée est de 56.777€:

A SAVOIR :

Chaque logement de notre groupe immobilier a déjà versé pour 2008 une somme supérieur de 6,5 % à la dépense chauffage réelle de notre groupe immobilier d’où le remboursement qui apparaît sur votre décompte individuel.

CONCLUSION

France Habitation, ne respecte pas notre contrat de conditions générales de location société d’h.l.m. qui précise dans l’article 11 - Charges récupérables,  paragraphe 2 – Provisions et régularisation annuelle des charges récupérables :

« Le montant de la provision sera déterminé en fonction des résultats arrêtés lors de la précédente régularisation annuelle et d’un budget prévisionnel des dépenses »

• Pour les charges chauffage la dépense 2008 est de 56.777€, les provisions 2009 calculées correspondent à 64.482€ soit 113,6 % des dépenses de l’année 2008.Pour les charges locatives la dépense 2008 est de 87.461€, les provisions 2009 calculées correspondent à 113.140€ soit 129,4 % des dépenses de l’année 2008.

L’amicale rappelle que sur le Plan de Concertation Locative 2009 signé par France Habitation il est écris que : « les actions à engagés pour faire baisser les charges, améliorer la qualité de service, la sécurité ; dans ce contexte, le bailleur les informera de tout changement de contrat de prestations de services », l’amicale espère que ces écris seront respecté.

« Courrier de l'amicale à France Habitation » le 18/08/09 [document complet]

POSTE DE FACTURATION CHAUFFAGE

Le tarif de 0,7600€ à 0,8600€ correspond à une augmentation de 13,16 %, ce qui va représenter un versement 64.482€ de provision pour l’année 2009.

L’historique des charges chauffages payées depuis 8 ans prouve que cette augmentation est injustifiée, car la somme maximum payée est de 56.777 €.

A SAVOIR :

Chaque logement de notre groupe immobilier a déjà versé pour 2008 une somme supérieur de 6,5 % à la dépense chauffage réelle de notre groupe immobilier, d’où le remboursement qui apparaît sur chaque décompte individuel de cette année.

NOTA :

Nous devons vérifiée l’exactitude de la facturation chauffage, car il y apparaît une probable erreur de calcul sur notre facturation de thermie 2008, qui à été calculée une 1^ère fois avec l’eau chaude (18.657,78€) et une 2^nd fois avec le chauffage, d’où cette somme anormalement élevée par rapport à l’année précédente.

Nous rappelons que la somme de 56.777€ ne comporte plus la facturation de ±6500€ correspondant à la location et relevés des compteurs calories de chauffage par PROXISERVE et où les calculs de thermie eau chaude et chauffage ont été modifiés afin de faire baisser approximativement ±2000€ notre facturation chauffage (voir explication avec Mlle HOYNANT et M. MOULINIER) soit normalement une baisse totale de ±8500€.

Sans les démarches effectuées précédemment par les locataires et l’amicale, les charges chauffage s’élèveraient à ±65.277€ en 2008 !

Pour les charges chauffage la dépense 2008 est de 56.777€, les provisions 2009 calculées correspondent à 64.482€ soit 113,6 % des dépenses de l’année 2008 (avec une probable erreur de calcul).

Nous réclamons que les tarifs de facturations soient remis rapidement à l’identique du 01 janvier 2009, soit :

Tarif charges chauffage 0,7600 €.

« Compte rendu de réunion par l'amicale » le 23/10/09 [document complet]

1.                Chauffage :

Nous avons remarqué une double facturation de provision des charges de réchauffement eau froide ?

Pour information, en 2008 les locataires ont payés le réchauffement une 1^ère fois dans les « provisions eau chaude » soit la somme de 18.658€ à France Habitation et une 2^nd fois dans les « provisions chauffage » pour une somme de 26.711€ à DALKIA. Le même calcul a été effectué pour 2009, soit 18.658€ de trop versé sur les charges 2009.

Réponse FH : nous allons en informer le service comptabilité.

« Courrier de l'amicale : eau chaude - chauffage » le 23/11/09 [document complet]

« Compte rendu de réunion par France Habitation » le 23/11/09 [document complet]

Chauffage et eau chaude:

L’ancienne méthode de provisionnement de réchauffement d’eau froide consistait à nous faire payer :

-  Une 1^ère fois le réchauffement d’eau froide des locataires dans le provisionnement chauffage, avec le coût réel de 5,35€ pour 1m³ d’eau froide réchauffée, que France Habitation répartissait ensuite à la surface chauffée de chaque appartement.

-  Puis, une 2^nd fois ce même réchauffement d’eau froide sur le provisionnement d’eau chaude, avec un coût erroné de 4,47€ pour 1m³ d’eau froide réchauffée (manque la TVA de 19,6%), que France Habitation répartissait ensuite suivant la consommation réelle d’eau chaude de chaque logement, puis déduisait de la facture chauffage.

La nouvelle méthode de répartition ne fait payer qu’une seule fois le provisionnement du réchauffement d’eau froide, calculé avec la consommation réelle d’eau chaude de chaque logement (et non à la surface chauffée des appartements qui n’a pas sa place dans ce calcul), cela avec le coût réel du prix du réchauffement d’1m³ d’eau froide soit 5,35€, qui est calculé par la société DALKIA.

Ainsi le prix du chauffage et la consommation de l’eau chaude sont bien différenciés lors des calculs. Si l’on reprend les chiffres de l’année 2008 cette nouvelle méthode a pour résultat :

-  De faire baisser le provisionnement annuel chauffage de -26.711€.

-  D’augmenter le provisionnement annuel d’eau chaude de +3.667€.

« Calcul chaufferie » le 24/12/09 [document complet]

Pour effectuer la comparaison, nous avons pris les tarifs appliqués en 2008 pour le provisionnement du chauffage et du réchauffement de l’eau froide individuelle.

Cliquer sur "document complet" pour voir les explications.

« Courrier pour la modification du calcul chaufferie » le 26/12/09 [document complet]

A la demande de France Habitation nous avons envoyé ce courrier en recommandé avec AR (cliquer sur "document complet" pour lire le détail), afin de démontrer que la majorité des locataires est pour la modification des calculs de provisionnement chauffage et eau chaude, dès le mois de janvier 2010.

Ce courrier a obtenu 49 signatures sur 89 logements habités, soit 55% (majorité obtenue), sans avoir eu le temps de rencontrer tous les locataires, sinon nous aurions probablement obtenu plus de signatures.

« Charges locatives et chauffage » le 01/02/10 [document complet]

Réajustement des provisions relatives aux postes de dépenses locatives et chauffage. Ces modifications sont intervenues sur l’échéance du mois de janvier 2010, comme suit :

Soit une réduction sur les charges locatives de 19,13%, et sur les charges chauffage de 16,28%. Par contre, le loyer conventionné a augmenté de 0,66%..

« Modifications 2010 » le 08/02/10 [document complet]

Qu’est ce qui a changé cette année ?

Sur notre loyer reçu fin janvier, vous avez du constater les modifications suivantes :

ü  Baisse de 16,28% sur les charges chauffage.

Cette réduction est due à la modification demandée par l’amicale, sur le double provisionnement du réchauffement eau froide, supprimée du calcul chauffage.

Ces charges devraient baisser de nouveau au mois de juillet.

Nous remercions, tous les locataires qui s’investissent dans les diverses démarches d’amélioration de notre groupe immobilier et, sans qui nous n'aurions pu obtenir tous ces remboursements ou baisses de facturations.

« Compte rendu de la réunion des locataires » le 12/03/10 [document complet]

Début 2008, à diverses réunions avec France Habitation, nous avons demandé une explication sur la hausse des provisions annuelles du chauffage, passée d’une moyenne de 40.000€ avec les Logements Familiaux à ± 48.000€ avec France Habitation de 2004 à 2007, pour arrivée finalement à  58.000€ en 2008. Malgré nos questions sur les hausses répétitives, nous n’avions pas obtenu de réponse précise.

Après avoir fait clarifier d’année en année les factures éditées par la société DALKIA, nous nous sommes aperçus en 2009, que cette hausse du provisionnement était due à la méthode de calcul mise en place en 2005 par France Habitation qui provisionnait 2 fois le réchauffement de l’eau froide.

Nous avons donc réclamé la modification de la méthode de calcul des charges, en faisant supprimer de la provision chauffage, la facturation du réchauffement de l’eau froide qui ne pouvait être provisionnée qu’une seule fois dans la dépense d’eau chaude de chaque appartement.

Depuis le mois de janvier 2010 la nouvelle méthode de calcul est appliquée, ce qui à permis de baisser de plus de 16% la provision chauffage. Celle-ci devrait baisser de nouveau au mois de juillet.

« Coupure d'eau chaude et des radiateurs » le 16/10/10 avant 10h

L'amicale informe l'ensemble des locataires que depuis au moins 10h l'eau chaude et les radiateurs sont coupés, nous avons pris contact avec le service d'urgence de France Habitation vers 10h30 afin que ce problème soit résolu.

Un agent de Dalkia doit passer dans la journée pour remettre la chaufferie en service.

« Coupure d'eau chaude et des radiateurs » le 16/10/10 -suite

La chaufferie a été remise en service ce jour entre 14h et 17h par notre gardien, l'agent de Dalkia n'étant pas passé malgré les appels téléphonique de plusieurs locataires au numéro d'urgence de France Habitation.

« Résumé du rendez-vous entre locataires » le 13/10/11 [document complet]

Chauffage : « société ITHERM CONSEIL » facture du d’un montant de 836,86€. D’après les informations de la CNL ce service de conseils fourni par cette société concernant le chauffage est à destination du bailleur et donc non récupérable auprès des locataires. Dans le cas ou ces factures nous sont réellement imputables, nous avons demandé à France Habitation de nous faire parvenir le détail des services rendus pour les locataires par la société GETRALINE (factures à l’appuie).