« Compte rendu de la réunion des locataires » le 23/10/07 [document complet]

Les provisions des charges : La méthode de calcul a changé : Pour couvrir les dépenses prévisionnelles 2007, nous payons actuellement d'une part, leur retard et d'autre part, nous faisons l'avance des charges jusqu'à la fin de l'année 2007 ! France-Habitation n'en a pas le droit. Cette hausse des charges a fait doubler nos provisions !

« Compte rendu de réunion par l'amicale » le 07/12/07 [document complet]

Les provisions de charges.

L’amicale insiste sur les difficultés financières de nombreux locataires, le montant des charges ayant été fortement augmenté et en particulier les provisions sur charge. M. Guison explique les raisons de cette augmentation et demande des explications.

Les charges n’ont pas été révisées en 2005, nous avons donc subi en 2006, la révision des charges de 2005 et 2006. Celles-ci n’ont pas été étalées dans le temps, générant une augmentation importante. S’accumule une modification du calcul de provision de charges en juillet 2007 pour faire face aux dépenses totales de 2007 sur 6 mois au lieu de 12 mois.

Conséquences : certains locataires ont des augmentations de charges de 150 voire 200 euros. Difficile à supporter pour des situations financières déjà précaires.

Le président de la CNL met en évidence une erreur du bailleur (aucune régularisation en 2005) et explique que le rattrapage des charges aurait dû être échelonné au minimum sur 1 an et non sur 6 mois. Cela aurait été plus régulier et plus juste.

L’amicale insiste sur les dysfonctionnements et surtout sur le fait que les courriers envoyés n’obtiennent aucune réponse. Elle fait part de son incompréhension sur le manque de communication auprès des locataires : aucune information donnée sur les augmentations de loyers, de charges…

Les courriers de solde débiteur reçus ces derniers jours pour les locataires n’ayant pas réglé l’intégralité de leurs charges.

Le président de la CNL fait remarquer que le loyer de novembre est ajouté aux charges dues alors que l’échéance n’est pas encore passée. M. GUISON ajoute que le courrier n’est pas clair et peut porter à confusion voire affoler certains locataires.

Mme JACKSON disculpe l’auteur du courrier, l’impression est informatisée.

« Compte rendu de réunion par France Habitation » le 14/12/07 [document complet]

« Informations » le 21/12/07 [document complet]

Facture de la rue Saint-Just :

La facture imputée par erreur et qui n’appartient pas à notre groupe immobilier va être déduite à l’ensemble des locataires sur les charges 2007.

« Courrier de France Habitation » le 14/01/08 [document complet]

« Compte rendu de réunion par l'amicale » le 29/01/08 [document complet]

L’amicale des locataires vous informe que la facturation de 259€ d’imposition de St Just nous sera  remboursé au plus tard au mois de juillet, cela ne représente qu’une infime partie visible de l’iceberg, l’amicale travaille sur d’autres remboursements de charges plus conséquents.

« Compte rendu de la réunion des locataires » le 07/02/08 [document complet]

La facturation des impôts de St Just, nous sera  remboursée au mois de juillet 2008, soit 259 € à repartir à l’ensemble des locataires.

Pour connaître votre remboursement individuel pour les locataires ayant emménagé au 65 boulevard Bessières avant ou depuis le 01 janvier 2002, il faut diviser la somme indiquée en € par 6634 et multiplier par le nombre de mètre carré habitable de votre appartement.

Exemple pour un appartement de 63m² : 119475€ / 6634 x 63 = 1134,60 € de remboursement.

Si vous avez emménagé entre janvier 2002 et aujourd’hui, la base de calcul est différente.

« Compte rendu de la réunion des locataires » le 27/06/08 [document complet]

Impôt de la rue Saint-Just : le contrôle des factures de notre groupe à permis à l’Amicale des locataires de faire rembourser l’imposition qui ne concernait pas notre groupe immobilier.

« Charges récupérable 2007 » le 06/08/08 [document complet]

Le remboursement de la taxe locative rue St Just de 248€.

Nous allons demander un supplément d’information sur les raisons de l’importante augmentation des charges locatives qui ont évoluées de 68302,5€ en 2005 à 90509,84€ en 2007 soit une hausse de 22207,34€, ce qui représente une augmentation de 32,5% (voir ci-dessous les principales augmentations).

Le salaire récupérable gardien a augmenté de 23895,05€ en 2005 à 27762,49€ pour 2007, soit une hausse de 3867,44€, cela représente une augmentation de 16,2% en 2 ans.

Le nettoyage par entreprise a augmenté de 6065,06€ en 2005 à 19968,43€ pour 2007, soit une hausse de 13903,37€, cela représente une augmentation de 229,2% en 2 ans.

L’entretien espace vert qui n’apparaissait pas dans les charges récupérable depuis la création de notre groupe immobilier a été ajouté soit 2595,92€ pour 2007, soit une hausse de 2595,92€ de nos charges locatives.

« Compte rendu de réunion par l'amicale » le 18/09/08 [document complet]

En ce qui concerne les augmentations de charges locatives (frais espaces verts Iss, frais nettoyage entreprise Edra service), l’amicale va prendre rendez-vous avec maître Giacomo afin de savoir si ces charges sont réellement récupérables et informer la CNL des fortes augmentations de charges locatives que nous avons subies ces 2 dernières années.

« Procès charges locatives 2005, 2006, 2007 » le 19/12/08 [document complet]

L’amicale des locataires est heureuse de vous annoncer que nous avons gagné le procès contre France Habitation. Il va donc être remboursé pour les 62 logements qui ont fournis les documents nécessaires au dossier, les 75% du salaire gardien sur 3 ans, ainsi qu’une partie de l’entretien des immeubles pour les années 2005 à mi-2006 (car les lois ont été modifiées en 2006) et 25€ pour l’article 700. Cela représente une fourchette de remboursement comprise entre 600€ et 1200€ par logement (ce calcul est effectué avec la surface totale de l’appartement).

« Procès contre France Habitation » le 27/03/09 [document complet]

L’amicale des locataires vous informe que notre bailleur France Habitation a payé 54.667,64 €, cette somme correspond aux condamnations obtenues par notre avocat CNL pour les 62 locataires adhérents qui ont fournis les documents demandés par l’amicale.

La somme de 54.667,64 € (moins les honoraires de notre avocat) sera répartie suivant la superficie totale de vos appartements (et non la surface chauffée qui est plus petite). Soit des remboursements dans la fourchette de 480 € minimum, à 980 € maximum pour les 62 locataires qui ont participés à cette action.

Le détail de vos remboursement au cas par cas sera remis dans vos boites auxlettres très prochainement.

« Procès contre France Habitation (complément) » le 08/04/09

« Augmentations injustifiées » le 01/08/09 [document complet]

L’amicale des locataires a vérifiée le réel besoin des augmentations des charges locatives et chauffage qui sont affichées dans la vitrine de France Habitation (voir ci-dessous).

POSTE DE FACTURATION LOCATIVES

Le tarif de 0,7050€ à 0,9150 correspond à une augmentation de 29,79 %, ce qui va représenter un versement 113.140 € de provision pour l’année 2009.

Détail du calcul effectué : (0,7050€ x 11.640m² x 6mois) + (0,9150€ x 11.640m² x 6 mois) = 113.140,80 €

L’historique des charges locatives payées depuis 8 ans prouve que cette augmentation est injustifiée, car la somme maximum payée est de 90.509 € en 2007.

A SAVOIR :

Chaque logement de notre groupe immobilier a déjà versé pour 2008 une somme supérieur de 5,6 % à la dépense locative réelle de notre groupe immobilier, d’où le remboursement qui apparaît sur votre décompte individuel.

CONCLUSION

France Habitation, ne respecte pas notre contrat de conditions générales de location société d’h.l.m. qui précise dans l’article 11 - Charges récupérables,  paragraphe 2 – Provisions et régularisation annuelle des charges récupérables :

« Le montant de la provision sera déterminé en fonction des résultats arrêtés lors de la précédente régularisation annuelle et d’un budget prévisionnel des dépenses »

• Pour les charges locatives la dépense 2008 est de 87.461€, les provisions 2009 calculées correspondent à 113.140€ soit 129,4 % des dépenses de l’année 2008.

L’amicale rappelle que sur le Plan de Concertation Locative 2009 signé par France Habitation il est écris que : « les actions à engagés pour faire baisser les charges, améliorer la qualité de service, la sécurité ; dans ce contexte, le bailleur les informera de tout changement de contrat de prestations de services », l’amicale espère que ces écris seront respecté.

« Courrier de l'amicale à France Habitation » le 18/08/09 [document complet]

Des augmentations sur les charges locatives et chauffage ont été décidées par vos services de comptabilités.

Nous ne comprenons pas les raisons de telles augmentations, lorsque l’on étudie les données qui suivent :

POSTE DE FACTURATION LOCATIVES

Le tarif de 0,7050€ à 0,9150 correspond à une augmentation de 29,79 %, ce qui va représenter un versement 113.140 € de provision pour l’année 2009.

L’historique des charges locatives payées depuis 8 ans prouve que cette augmentation est injustifiée, car la somme maximum payée est de 90.509 € en 2007.

A SAVOIR :

Chaque logement de notre groupe immobilier a déjà versé pour 2008 une somme supérieur de 5,6 % à la dépense locative réelle de notre groupe immobilier, d’où le remboursement qui apparaît sur chaque décompte individuel de cette année.

NOTA :

Nous rappelons qu’il a été déduis de la facturation 2008 :

• Le salaire du gardien (75%), soit 27.774€.
• La consommation d’électricité des LCR sur 3 ans (anormalement facturées aux locataires depuis de nombreuses années), soit 3.560€.

Sans les démarches effectuées précédemment par les locataires et l’amicale, les charges locatives s’élèveraient à 118.795€ (87.461€ + 27.774€ + 3.560€) en 2008 !

Quelles vont être nos provisions prévisionnelles des charges 2009, à ce rythme d’augmentations annuelles beaucoup trop élevé ?

Pour les charges locatives la dépense 2008 est de 87.461€, les provisions 2009 calculées correspondent à 113.140€ soit 129,4 % des dépenses de l’année 2008.

Nous réclamons que les tarifs de facturations soient remis rapidement à l’identique du 01 janvier 2009, soit :

Tarif charges locatives 0,7050 €.

« Charges locatives et chauffage » le 01/02/10 [document complet]

Réajustement des provisions relatives aux postes de dépenses locatives et chauffage. Ces modifications sont intervenues sur l’échéance du mois de janvier 2010, comme suit :

Soit une réduction sur les charges locatives de 19,13%, et sur les charges chauffage de 16,28%. Par contre, le loyer conventionné a augmenté de 0,66%.

« Modifications 2010 » le 08/02/10 [document complet]

Qu’est ce qui a changé cette année ?

Sur notre loyer reçu fin janvier, vous avez du constater les modifications suivantes :

ü  Baisse de 19,13% sur les charges locatives.

Cette réduction est due au départ en retraite de notre ancienne gardienne qui était à mi-temps, ce qui a eu pour effet de limiter les interventions de la société de nettoyage EDRA Service, qui n’interviendra que lors des périodes de vacances, et à la suppression des consommations d’électricité et d’eau des locaux loués, qui étaient facturées aux locataires.

Ces charges devraient baisser de nouveau au mois de juillet.

Nous remercions, tous les locataires qui s’investissent dans les diverses démarches d’amélioration de notre groupe immobilier et, sans qui nous n'aurions pu obtenir tous ces remboursements ou baisses de facturations.

« Compte rendu de la réunion des locataires » le 12/03/10 [document complet]

Suite à diverses réunions avec France Habitation depuis 2008, nous avons abordé à plusieurs reprises l’envolée du prix des facturations de la société EDRA Service, passée de 20.000€ en 2007 à presque 45.000€ en 2008.

France Habitation c’est décidé seulement début 2009, à vérifier nos dires, pour s’apercevoir, que cette société nous avait facturés 121 heures de trop fin 2008 et qu’aucune prestation bien définie n’existait entre la société EDRA Service et France Habitation. Le nettoyage de nos parties communes était facturé en prestation ponctuelle à plus ou moins 4.600€ par mois, avec le remplacement de notre ancien gardien M. D.S. compris, mais, produits ménager non compris.

France Habitation a  donc établi un nouveau contrat fin juin 2009, avec la Société EDRA Service, avec une prestation mensuelle facturée à 1.900€ avec le remplacement du gardien et les produits ménagers compris, dont 1 mois ½ de prestations non facturées pour rembourser les 121 heures payées à tord par les locataires en 2008.

Ce retard dans la réactivité de France Habitation, nous aura couté extrêmement chère sur l’année 2008, ainsi que pour l’année 2009 qui devrait s'élevée à presque 40.000€ (de janvier à juin : 4.600€ et de juillet à décembre 1.900€).

Pour l’année 2010, le départ en retraite de notre ancienne gardienne qui était à mi-temps, a pour effet de limiter les interventions de la société de nettoyage EDRA Service, qui n’interviendra que lors des périodes de vacances, ce qui va faire baisser la facturation totale nettoyage et gardiennage sous la barre de 30.000€, au lieu des 68.000€ de provision payée les années précédentes (EDRA Service : 40.000€ et 75% salaire gardien 28.000€). Pour cette raison, la provision mensuelle a été abaissée de plus de 19% depuis le mois de janvier, et devrait de nouveau baisser au mois de juillet.

Pour information, M. AUGUSTIN continu de travailler pour France Habitation sur d’autres groupes immobiliers de France Habitation, et sa candidature pour un poste de gardiennage est retenue.

« Détail des charges 2009 » le 20/09/10 [document complet]

Pour voir le détail cliquer sur document complet.

« Compte rendu de réunion par France Habitation » le 03/06/11 [document complet]